アパートやマンションをお持ちのオーナー様の中で、賃貸経営の業務を会社に委託しようか考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？このページでは賃貸管理とはどんな業務をするのか、管理会社へ委託するメリット、管理会社を変更するにはどうするかなど、ご説明いたします。
賃貸管理とは
賃貸管理は賃貸経営に関わる全ての業務のことを指し、大まかに分けると入居者を対象にした業務と建物を対象とした業務の2つがあります。
入居者を対象にした業務（PM）
入居者を対象にした業務とは、入居の手続き・家賃の集金・クレーム対応・近隣トラブルの対応などの業務です。
建物を対象にした業務（BM）
建物を対象にした業務とは、建物の修繕・清掃・設備の定期検査の対応・入居者退去後の原状回復（リフォーム）などの業務になります。
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賃貸管理の種類
自己管理
オーナー様が自身で行う管理方法です。
委託管理の費用がかかりませんが、賃貸経営に関わる全ての業務を自力で行わなくてはなりません。
委託管理
不動産管理をしている会社へ委託し、オーナー様の不動産を管理してもらう管理方法です。
入居者の募集やクレーム対応などほとんどの業務を任せることができます。
賃貸経営をオーナー様自身で行うには、業務が多く大変すぎるので、管理を委託することがオススメです。
詳しくはお問い合わせください。
管理を委託するには
管理を委託したい場合は不動産管理会社に連絡します。当社も不動産管理業を請け負っていますので、ぜひご連絡ください。
不動産管理会社とは
不動産管理会社とは、建物のメンテナンスや契約者・テナントに対する管理業務などの、賃貸経営に関わる業務を行う会社のことを指します。
不動産管理業務の主な内容
入居者を対象とした業務
・入居手続き
・入居者の募集
・賃貸借契約の締結・契約更新手続き
・貸主の徴収、未収金の督促
・入居者様同士や近隣などからクレーム対応
・退去の受付・手続き、敷金の精算
建物を対象とした業務
・共有部分の清掃、保守
・法定点検などの対応
・設備の定期検査の対応
・建物全般に関するクレーム受付、対処
・退去後のリフォーム手配
上記の業務内容は一例です。当社が行っている業務について知りたいオーナー様は、ぜひお問い合わせください。
管理を委託した時の
費用について
賃貸管理を委託すると費用が発生します。かかる費用は賃貸管理手数料と仲介手数料の2種類で、賃貸管理手数料を主に負担することになります。
賃貸管理手数料
不動産管理会社に管理を委託した際に支払う手数料です。家賃収入の５％が相場になります。
管理会社によってプランは異なるため、事前の確認が大切です。
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仲介手数料
入居募集を依頼して入居者が決まった時に支払う手数料です。そのため賃貸管理手数料とは違い、毎月費用が発生するものではありません。
賃貸管理を
委託するメリット
賃貸管理の負担が減る
自己管理の場合、賃貸経営に関わる業務全てをオーナー様自身で行わなくてはなりません。
物件の清掃・管理や入居者の募集・手続きなどの業務から、中にはクレーム対応や近隣トラブルなど精神的に負担になるものもあります。
自己管理に比べ費用は発生しますが、上記の業務を不動産管理会社に任せるられるため、オーナー様の負担をかなり軽減できます。
管理をプロに任せられる
賃貸経営には物件の清掃や管理のように、入居者の方に快適に暮らして頂くために一定のクオリティが求められる業務や、入居手続き・賃貸借契約など専門知識が求められる業務があります。そんな業務を不動産のプロに任せることができるのでとても安心できます。
管理会社変更するには
現在の管理会社に不満があり、新しい管理会社への変更をお考えのオーナー様もいらっしゃるかと思います。
ここでは管理会社変更の大まかな流れと、注意すべき点などを説明いたします。
管理会社変更の大まかな流れ
- STEP1管理委託契約書の内容を確認
- STEP2新しい管理会社を探す
- STEP3契約している会社に解約する旨を伝える
- STEP4新しい管理会社と管理委託契約を結ぶ
STEP1.管理委託契約書の内容を確認
管理委託契約書には業務内容・契約期間・解約条件などが記載されています。
委託契約期間中に委託先を変更する場合、残った期間の料金を請求されるケースがあります。そうならないためにも契約期間や途中解約について詳しく確認しましょう。
「何か月前までに申し出る必要があるのか？」「途中解約が成立する条件は？」といったことが書いてある、解約条件の確認も重要です。
STEP2.新しい管理会社を探す
オーナー様の希望に合った管理会社を探しましょう。
現在の管理会社に不満な部分をまとめて、ぜひ当社へお問い合わせください。
STEP3.契約している会社に解約する旨を伝える
変更する管理会社が決まったら、現在契約している管理会社へ解約する旨を伝えましょう。
STEP4.新しい管理会社と管理委託契約を結ぶ
現在の管理会社への解約通知後、新しい管理会社と管理委託契約を結びます。
その後、新旧管理会社間で敷金や契約に関する引継ぎが行われます。
Room's Barに委託いただく場合は、委任状をご用意いただければstep3の契約している管理会社への連絡など代行いたします。
管理会変更時の注意点
変更する内容を入居者へ通知
管理会社を変更すると、入居者の方に直接関わってくる、振り込み口座や契約内容などが変わります。入居者の方に手続きをしていただくことになりますので、変更する内容はしっかり伝えましょう。
引継ぎの確認
新旧管理会社間で、引き継ぎがうまく行われず抜け漏れが起こる可能性や、引き継ぎが進まないケースが考えられます。
そうならないためにも引き継ぎがしっかり行われているか確認をしましょう。
保証会社の契約が終了になることがある
入居者が家賃の滞納をした場合に、家賃を肩代わりしてくれる家賃保証会社との契約が、新しく契約する管理会社と提携していない場合、引き継ぎができないケースがあります。
引き継ぎができないケースの場合は、新しく契約する不動産会社が提携している保証会社に、新たに加入しなくてはなりませんので注意しましょう。
管理会社変更の前に
確認しておくこと
管理会社の変更には数か月の時間がかかりますし、さらに手続きや管理委託契約の締結など、オーナー様がやらなくてはならないことが多くあります。現状の契約の内容の確認、トラブルが起きた時の対処法を考えておきましょう。
まとめ
賃貸管理についての説明は以上になります。
管理を会社へ任せることのメリットや、管理会社変更の流れなど参考になりましたでしょうか？
初めて管理会社を探しているオーナー様や、新たに管理会社を変更したいとお考えのオーナー様がいましたら、ぜひ当社までご相談ください。